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Stand: Oktober 2026. Bei einer Erbauseinandersetzung, einer Scheidung oder einem geplanten Verkauf stellt sich früh die Frage, was eine Immobilie wirklich wert ist. Der energetische Zustand eines Gebäudes ist dabei ein Merkmal, das Käufer und Banken berücksichtigen. Dieser Beitrag zeigt, was die Energieeffizienzklassen bedeuten, welche rechtlichen Pflichten beim Verkauf bestehen und wie der energetische Zustand bei verschiedenen Wertfragen relevant wird.
Wohngebäude werden anhand ihres Endenergiebedarfs oder -verbrauchs je Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr (kWh/m²a) in neun Klassen eingeteilt. Die Skala beginnt bei A+ (bis 30 kWh/m²a) und endet bei H (über 250 kWh/m²a), der Einstufung für Gebäude mit sehr hohem Energiebedarf. Dazwischen liegen:
Diese Einstufung findet sich auf dem Energieausweis, der bei Verkauf und Vermietung vorzulegen ist. Es gibt zwei Ausweisarten: Der Bedarfsausweis basiert auf bauphysikalischen Berechnungen und ist unabhängig vom Nutzerverhalten. Der Verbrauchsausweis wertet die tatsächlich verbrauchten Brennstoffmengen der vergangenen drei Jahre aus. Beide weisen die Effizienzklasse aus; der Bedarfsausweis liefert aussagekräftigere Informationen über den baulichen Zustand des Gebäudes, weil er nicht vom tatsächlichen Heizverhalten der Bewohner abhängt.
Der Verkehrswert einer Immobilie wird nach § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Zu den Eigenschaften, die der Markt bewertet, gehören auch die laufenden Bewirtschaftungskosten. Ein Gebäude mit niedrigem Energiebedarf verursacht geringere Heizkosten als ein vergleichbares Objekt in Klasse G oder H. Diese Kostendifferenz spiegelt sich in den Preisvorstellungen von Käufern und in den Ansätzen von Sachverständigen wider.
Wer den energetischen Zustand verbessern möchte, hat verschiedene Möglichkeiten: Fassaden- und Dachdämmung, Kellerdeckendämmung, Fensteraustausch oder der Einbau einer effizienteren Heizungsanlage. Welche Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll sind und welche Fördermittel in Betracht kommen, klären ein unabhängiger Energieberater sowie ein individueller Sanierungsfahrplan.
Für eine erste Orientierung, wie sich der energetische Zustand auf den erzielbaren Preis auswirkt, können Sie bei Haake Immobilien eine kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Der Energieausweis muss dem Interessenten spätestens bei der ersten Besichtigung vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden (§ 80 GModG). Wird die Immobilie in einer Anzeige beworben, sind bestimmte Kennwerte aus dem Ausweis – darunter die Energieeffizienzklasse – als Pflichtangaben aufzuführen (§ 87 GModG). Liegt kein gültiger Ausweis vor, muss er vor dem Verkauf ausgestellt werden. Zugelassene Aussteller sind unter anderem Architekten, Bauingenieure und Energieberater.
Die Angaben auf dem Energieausweis – Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger und Modernisierungsempfehlungen – geben Käufern einen ersten Hinweis auf mögliche Sanierungsmaßnahmen und deren Dringlichkeit. Ein vollständiger und aktueller Ausweis schafft Transparenz und erleichtert die Preisverhandlung auf einer sachlichen Grundlage.
Im Erbfall geht das Eigentum an einer Immobilie kraft Gesamtrechtsnachfolge auf die Erben über. Für die Erbschaftsteuer stellt das Finanzamt einen steuerlichen Grundbesitzwert gesondert fest, wenn er für die Steuer von Bedeutung ist (§ 151 BewG). Dieser Wert ergibt sich aus standardisierten Bewertungsverfahren, die den individuellen energetischen Zustand eines Gebäudes nicht immer vollständig abbilden. Ist der tatsächliche Marktwert nachweislich niedriger, kann der Erbe das dem Finanzamt gegenüber belegen (§ 198 BewG). Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen im Sinne des § 198 Abs. 2 BewG; auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, kann genügen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Eine Markteinschätzung durch einen Makler ersetzt diesen Nachweis nicht.
Ein Objekt in einer ungünstigen Energieeffizienzklasse kann im Vergleich mit herangezogenen Referenzobjekten wertmindernd sein – etwa dann, wenn erheblicher Sanierungsbedarf besteht, der im standardisierten Verfahren nicht vollständig berücksichtigt wurde. Steuerliche Fragen sollten mit einem Steuerberater besprochen werden, erbrechtliche Fragen mit einem Notar oder einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt für Erbrecht.
Bei der Scheidung kommt es für den Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB) auf den Wert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag an. Energetischer Zustand, absehbarer Sanierungsbedarf und laufende Kosten sind Merkmale, die in eine unabhängige Wertermittlung einzubeziehen sind. Den Nachlasswert-Rechner können Sie für eine erste Orientierung im Erbfall nutzen.
Die laufenden Kosten einer Immobilie setzen sich aus mehreren Positionen zusammen. In Osterholz-Scharmbeck beträgt der Grundsteuer-B-Hebesatz ab 2026 laut Satzung vom 18. Dezember 2025 615 v. H. Zusammen mit den Energiekosten, die bei schlechter Effizienzklasse höher ausfallen als bei einem sanierten Objekt, ergeben sich jährliche Gesamtkosten, die Käufer bei ihrer Kaufentscheidung einkalkulieren. Dies beeinflusst, welchen Preis ein Objekt am Markt erzielen kann.
Im Landkreis Osterholz bestehen Gebäude unterschiedlicher Baualtersklassen und energetischer Standards. Wer eine Immobilie geerbt hat oder im Rahmen einer Erbauseinandersetzung verwerten muss, sollte den energetischen Zustand frühzeitig ermitteln lassen – als Grundlage für eine realistische Preisvorstellung und für die Auseinandersetzung mit Miterben, dem Finanzamt oder dem Gericht. Vorhandene Sanierungsnachweise, Heizungsunterlagen und ein aktueller Energieausweis erleichtern dabei die Verhandlungsführung erheblich.
Ja, außer etwa bei einem Baudenkmal. Beim Verkauf einer Immobilie ist der Energieausweis spätestens bei der ersten Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 GModG). Das Erbrecht ändert an dieser Pflicht nichts. Liegt kein gültiger Ausweis vor, muss er vor dem Verkauf ausgestellt werden. Zugelassene Aussteller finden sich über die Kammern der jeweiligen Berufsgruppen.
Das Finanzamt ermittelt den steuerlichen Grundbesitzwert nach standardisierten Verfahren. Wenn der so festgestellte Wert den tatsächlichen Verkehrswert übersteigt, kann der Erbe einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Gutachten oder einen zeitnah erzielten Kaufpreis nachweisen (§ 198 BewG). Ein erheblicher Sanierungsbedarf kann dabei ein wertminderndes Merkmal sein, das sich im Gutachten niederschlägt. Für die steuerliche Einschätzung im Einzelfall ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle.
Beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung wird der Wert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag benötigt. Energetischer Zustand und absehbare Investitionskosten gehören zu den Merkmalen, die ein Sachverständiger bei der Wertermittlung berücksichtigt. Wenn Sie für diese Situation eine Einschätzung benötigen, können Sie Kontakt aufnehmen.
Titelbild: Foto von Vasilis Caravitis auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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