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Stand: Oktober 2026. Wer in Osterholz-Scharmbeck eine Immobilie erbt, in einem Scheidungsverfahren aufteilt oder beim Finanzamt anmelden muss, begegnet früher oder später dem Bodenrichtwert. Er fließt in nahezu jede Form der Wertermittlung ein – doch was er tatsächlich misst und was er offen lässt, entscheidet darüber, ob eine Entscheidung auf tragfähiger Grundlage getroffen wird.
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Lagewert: Er beschreibt den durchschnittlichen Preis eines Quadratmeters unbebauter Grundstücksfläche für eine bestimmte Bodenrichtwertzone. Ermittelt wird er vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte auf Basis tatsächlicher Kaufpreise. Die Werte werden regelmäßig aktualisiert und sind über das niedersächsische Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NI kostenlos abrufbar.
Was der Bodenrichtwert nicht erfasst: Gebäudezustand, Baujahr, Ausstattung, Mieteinnahmen oder individuelle Grundstücksmerkmale wie Zuschnitt und Erschließung. Er beschreibt den Boden – nicht die Immobilie in ihrer Gesamtheit. Der Verkehrswert einer Immobilie, definiert als derjenige Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre (§ 194 BauGB), berücksichtigt all diese Faktoren und ist stets eine individuelle Größe. Er kann vom Bodenrichtwert erheblich abweichen – nach oben wie nach unten.
Für eine erste grobe Orientierung reicht der Bodenrichtwert. Für jede Entscheidung mit rechtlicher oder steuerlicher Wirkung braucht es eine fundierte Einzelbewertung. Kostenlose Markteinschätzung anfragen.
Je nach Immobilientyp und Bewertungsanlass kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Das Bewertungsgesetz sieht für bebaute Grundstücke das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren vor (§ 182 BewG). In allen dreien ist der Bodenrichtwert eine Eingangsgröße, wird aber unterschiedlich gewichtet.
Welches Verfahren für eine bestimmte Immobilie in Osterholz-Scharmbeck sachgerecht ist, hängt von Art und Nutzung des Objekts sowie vom Bewertungsanlass ab. Eine automatisierte Online-Schätzung, die diese Unterscheidung nicht vornimmt, kann zu erheblichen Abweichungen vom tatsächlichen Marktwert führen.
Die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Osterholz-Scharmbeck und die angrenzenden Gemeinden im Landkreis Osterholz werden vom zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte auf Grundlage der tatsächlich beurkundeten Kaufpreise ermittelt. Die Werte spiegeln die Preisentwicklung des jeweils zurückliegenden Berichtszeitraums wider – nicht notwendigerweise die aktuelle Marktlage zum Zeitpunkt der Abfrage. Wer den für sein Grundstück gültigen Richtwert ermitteln möchte, kann ihn über BORIS.NI kostenlos einsehen oder beim zuständigen Gutachterausschuss einen amtlichen Auszug anfordern.
Zu beachten ist: Der Richtwert gilt für ein typisiertes Normgrundstück innerhalb der jeweiligen Zone. Abweichungen in Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand oder tatsächlicher Bebaubarkeit können sachverständige Zu- oder Abschläge erfordern. Wer ein Grundstück mit besonderen Merkmalen erbt oder in einer Auseinandersetzung bewertet, sollte den Richtwert nicht ungeprüft als Grundlage übernehmen.
Für die laufende Besteuerung ist ein konkreter Wert relevant: Für die Grundsteuer B gilt in Osterholz-Scharmbeck ab 2026 ein Hebesatz von 615 v. H. (Satzung über die Festsetzung der Realsteuerhebesätze der Stadt Osterholz-Scharmbeck vom 18.12.2025). Dieser Hebesatz multipliziert den Grundsteuermessbetrag, den das Finanzamt festsetzt.
Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Niedersachsen wendet nicht das Bundesmodell an, sondern ein eigenes Flächen-Lage-Modell: Maßgeblich sind die Flächen von Grundstück und Gebäude; der Bodenrichtwert wirkt nur gedämpft über einen Lage-Faktor. Der Bodenrichtwert ist damit für viele Eigentümer in Osterholz-Scharmbeck eine Größe, die ihre jährliche Steuerbelastung nur abgeschwächt beeinflusst.
Wer der Auffassung ist, dass der im Grundsteuerwertbescheid zugrunde gelegte Wert von den tatsächlichen Verhältnissen abweicht, kann Einspruch einlegen (§ 347 AO). Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 AO). Ein Steuerberater kann im konkreten Fall prüfen, ob Einspruchsgründe vorliegen.
In drei Situationen wird die Wertfrage für Eigentümer und Erben in Osterholz-Scharmbeck besonders konkret:
Erbschaft: Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert einer geerbten Immobilie nach dem Bewertungsgesetz fest. Dieser steuerliche Wert kann vom tatsächlichen Marktpreis abweichen. Liegt er zu hoch, können Erben den Nachweis führen, dass der gemeine Wert der Immobilie am Bewertungsstichtag niedriger ist (§ 198 BewG). Dafür ist in der Regel eine qualifizierte Wertermittlung erforderlich. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt von der Differenz zwischen Steuerwert und Marktwert sowie den anzuwendenden Freibeträgen (§ 16 ErbStG) und Steuersätzen ab – hierzu sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden. Bedarfswert oder Verkehrswert: Was das Finanzamt ansetzt und wie man reagieren kann.
Scheidung: Im Zugewinnausgleich ist der Verkehrswert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag entscheidend. Der Ausgleichsanspruch richtet sich nach § 1378 BGB. Eine ausschließlich auf dem Bodenrichtwert basierende Einschätzung greift hier zu kurz: Gebäudezustand, Ausstattung und aktuelle Marktverhältnisse müssen einbezogen werden. Eine unabhängige und für beide Seiten nachvollziehbare Wertermittlung kann langwierige Auseinandersetzungen vermeiden. Für die rechtliche Umsetzung ist ein Notar einzuschalten.
Finanzierung und Beleihung: Banken ermitteln bei der Kreditvergabe einen Beleihungswert, der den Verkehrswert in der Regel unterschreitet. Auch hier fließt der Bodenrichtwert als Lagekomponente ein, ist aber nur einer von mehreren Faktoren neben Gebäudezustand und Marktentwicklung. Eine aktuelle Markteinschätzung schafft eine belastbare Grundlage für das Gespräch mit dem Kreditinstitut.
In allen diesen Situationen ist eine sachliche, auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmte Markteinschätzung ein sinnvoller Ausgangspunkt. Kontakt aufnehmen und einen Termin vereinbaren.
Die aktuellen Bodenrichtwerte für den Landkreis Osterholz sind über das Online-Portal BORIS.NI (Bodenrichtwertinformationssystem Niedersachsen) kostenlos abrufbar, auch als amtlicher Auszug. Auskunft gibt außerdem die Geschäftsstelle des zuständigen Gutachterausschusses.
Ja. Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts kann Einspruch eingelegt werden (§ 347 AO). Die Frist beträgt einen Monat nach Bekanntgabe (§ 355 AO). Ob im konkreten Fall Einspruchsgründe bestehen, sollte ein Steuerberater prüfen.
Eine Markteinschätzung von Haake Immobilien ist eine Einschätzung des erzielbaren Marktpreises, jedoch kein Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt (§ 198 BewG) reicht sie nicht aus: Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen im Sinne des § 198 Abs. 2 BewG; auch ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wurde, kann genügen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben. Ein Steuerberater oder, für ein Gerichtsverfahren, eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt kann im konkreten Fall beraten, welche Form der Wertermittlung ausreicht.
Titelbild: Foto von Ries Bosch auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
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