Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Haake Immobilien Newsletter
Ausgewählte Angebote aus Osterholz-Scharmbeck und Umgebung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Stand: Oktober 2026. Wer in Osterholz-Scharmbeck eine Immobilie erbt, eine Erbauseinandersetzung regelt, sich scheidet oder eine Verkaufsentscheidung vorbereitet, braucht früher oder später einen nachvollziehbaren Immobilienwert. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden könnte. Ihn belastbar zu ermitteln setzt eine vollständige Datenbasis voraus. Die wichtigste Weichenstellung liegt dabei nicht im Bewertungsgespräch selbst, sondern davor: Wer seine Unterlagen rechtzeitig zusammenstellt, verhindert, dass ein Bewerter dort Annahmen treffen muss, wo belegte Fakten stehen sollten.
Eine Markteinschätzung oder ein Wertgutachten stützt sich auf das, was dokumentiert ist. Fehlt der Energieausweis, kann der Bewerter den energetischen Zustand des Gebäudes nicht einordnen. Fehlen Grundrisse, lässt sich die angegebene Wohnfläche nicht anhand unabhängiger Unterlagen nachvollziehen. Fehlt der aktuelle Grundbuchauszug, sind eingetragene Belastungen wie Wohnrechte oder Nießbrauche nicht erkennbar – dabei können solche Einträge den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen.
Annahmen, die ein Bewerter anstelle belegter Fakten treffen muss, können zulasten des Eigentümers ausfallen. Das gilt nicht nur für eine freie Markteinschätzung, sondern erst recht für Banken, die eigene Beleihungswertgutachten anfertigen lassen. Setzt ein Kreditinstitut den Beleihungswert wegen unvollständiger Unterlagen niedriger an, kann das den für einen Käufer finanzierbaren Betrag verringern – mit direkten Folgen für den erzielbaren Erlös.
Hinzu kommt der Zeitfaktor. Baugenehmigungen beim Bauordnungsamt und Grundbuchauszüge beim zuständigen Amtsgericht sind nicht sofort verfügbar. Wer erst im Bewertungsgespräch merkt, dass Dokumente fehlen, verschiebt damit auch den nachgelagerten Notartermin. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt auf, um zu klären, welche Unterlagen in Ihrer konkreten Situation benötigt werden.
Unabhängig davon, ob die Bewertung für eine Erbauseinandersetzung, eine Scheidung, das Finanzamt, eine Bank oder eine Verkaufsentscheidung benötigt wird, liegen dieselben Unterlagen zugrunde:
Diese sieben Unterlagen bilden den gemeinsamen Kern – unabhängig davon, welches Bewertungsverfahren anschließend angewendet wird. Eine kostenlose Markteinschätzung von Haake Immobilien kann als erste Orientierung dienen, sobald die wesentlichen Dokumente vorliegen.
Über die Basisdokumente hinaus hängt der weitere Unterlagenbedarf vom konkreten Anlass ab:
Erbauseinandersetzung: Jeder Miterbe kann gemäß § 2042 BGB jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Damit der Wert der Immobilie von allen Beteiligten nachvollzogen werden kann, ist eine belastbare Bewertungsgrundlage besonders wichtig. Neben den Basisdokumenten ist der Nachweis der Erbfolge erforderlich: in der Regel ein Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis (§ 35 GBO). Das Nachlassgericht stellt ihn aus; zuständig ist das Amtsgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers. Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift kann genügen; ein handschriftliches Testament reicht nicht aus.
Finanzamt und Erbschaftsteuer: Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer gesondert fest (§ 151 BewG). Liegt dieser Wert über dem tatsächlichen Marktwert, kann der Steuerpflichtige gemäß § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten oder zertifizierten Sachverständigen oder durch einen Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag für die Immobilie erzielt wurde. Eine Markteinschätzung genügt dafür nicht. Auch für diesen Nachweis sind vollständige Unterlagen Voraussetzung. Steuerliche Fragen sollten mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Eigentumswohnungen: Hier sind zusätzlich die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die aktuelle Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan (§ 28 WEG) sowie der Stand der Erhaltungsrücklage und die Beschluss-Sammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Sondernutzungsrechte an Stellplätzen oder Gartenanteilen müssen urkundlich belegt sein.
Vermietete Immobilien: Für das Ertragswertverfahren werden alle aktuellen Mietverträge einschließlich Nachträgen, eine Übersicht der Nettokaltmieten und Einzugsdaten sowie die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre benötigt. Leerstände und in Kürze auslaufende Mietverträge sind anzugeben, da sie den nachhaltig erzielbaren Ertrag beeinflussen.
Der aktuelle Grundsteuerbescheid gehört zu den Unterlagen einer Immobilienbewertung. In Osterholz-Scharmbeck gilt ab 2026 ein Grundsteuer-B-Hebesatz von 615 v. H. Käufer und Bewerter berücksichtigen diese laufende Belastung. Liegt noch ein Bescheid aus dem Vorjahr vor, sollte der aktuelle vor dem Bewertungsgespräch beim zuständigen Amt angefordert werden.
Wer in der Region eine Immobilie geerbt hat, muss häufig unter Zeitdruck mit Miterben eine Einigung erzielen. Je vollständiger die Unterlagen beim ersten Bewertungsgespräch sind, desto schneller lässt sich eine belastbare Grundlage für die Auseinandersetzung herstellen. Erben können die Immobilie verkaufen, ohne sich zunächst selbst ins Grundbuch eintragen zu lassen – sie müssen ihre Erbfolge gegenüber dem Notar und dem Grundbuchamt jedoch durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachweisen (§ 35 GBO). Wer sich auf den Verkauf vorbereiten möchte, findet auf der Checkliste zum Verkauf vorbereiten weitere Hinweise zu den notwendigen Schritten.
Ja. Gemäß § 80 GModG muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Fehlt er, können Bußgelder verhängt werden. Für die Wertermittlung bedeutet sein Fehlen, dass der energetische Zustand des Gebäudes nicht auf einer belegten Grundlage eingeordnet werden kann.
Ja. Erben können eine geerbte Immobilie verkaufen, ohne sich zunächst selbst ins Grundbuch eintragen zu lassen. Sie müssen ihre Erbfolge gegenüber dem Notar und dem Grundbuchamt jedoch durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis nachweisen (§ 35 GBO). Ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag mit Eröffnungsniederschrift kann genügen; ein handschriftliches Testament reicht hierfür nicht aus. Für den Erbschein ist das Nachlassgericht am letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Erblassers zuständig.
Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Behörde und Dokument. Grundbuchauszüge sind beim zuständigen Amtsgericht häufig innerhalb weniger Werktage verfügbar. Baugenehmigungen beim Bauordnungsamt können je nach Arbeitsaufkommen deutlich länger dauern. Es empfiehlt sich, fehlende Unterlagen rechtzeitig anzufordern – nicht erst, wenn ein Bewerter bereits auf Dokumente wartet und der Zeitplan unter Druck gerät.
Titelbild: Foto von Roger Starnes Sr auf Unsplash
Über den Autor
Inhaberin und Immobilienkauffrau
Inhaberin von Haake Immobilien, ausgebildete Immobilienkauffrau, begleitet Eigentümer in Bremen und im Landkreis Osterholz persönlich durch den Verkauf.
Mehr über Haake Immobilien